경매개시 결정

채권자의 경매신청이 들어오면 법원은 경매신청서와 첨부서류 등을 검토하여 적법하다고 판단되면 경매개시를 결정합니다. 경매신청은 본인은 물론 법정대리인이나 소송 대리인을 통해 할 수도 있으며, 경매신청을 하기 위해서는 강제집행의 요건을 증명하는 서류등을 임의 경매의 경우에는 유효한 담보권이 존재하고 있음을 증명하는 서류를 신청서와 같이 제출하여야 합니다. 

 

 

목차

1. 경매개시 결정

 1-1. 경매개시 결정의 효력

 1-2. 경매개시결정에 대한 이의 신청

2. 경매신청 기입등기

 2-1. 법원의 등기 촉탁

 2-2. 등기의 효력과 목적

 2-3. 기입등기의 중요성

 2-4. 사건번호 부여와 경매계 배당

3. 경매개시결정의 송달

 3-1. 채무자에 대한 송달

 3-2. 채권자 및 공유자에 대한 송달, 통지

 3-3. 임차인에 대한 통지

4. 채권신고의 최고 및 통지

 4-1. 최고 및 통지

 4-2. 기타 채권자 부동산 위의 권리자로 권리를 증명한 자에 대한 최고

 

1. 경매개시 결정

채권자의 경매신청이 들어오면 법원은 경매신청서와 첨부서류 등을 검토하여 적법하다고 판단되면 경매개시를 결정합니다. 

 1-1. 경매개시결정의 효력

경매개시결정과 함께 경매목적 부당산은 압류의 효력이 발생합니다. 따라서 제삼자가 압류의 효력이 발생하는 경매목적 부동산 위에 권리를 취득하는 경우에는 그 제삼자는 경매신청이나 낙찰에 대항할 수 없습니다. 

 1-2. 경매개시결정에 대한 이의신청

경매개시결정에 불복하는 이해관계인은 낙찰자의 낙찰대금완납 전까지 경매법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 이의신청은 권리신고한 이해관계인만이 할 수 있고 이의 사유를 서면으로 명시하여 신청합니다. 그러나 이의 신청은 특별한 사유가 없는 한 집행정지의 효력은 없습니다. 

 

2. 경매신청 기입등기

2-1. 법원의 등기 촉탁

법원은 경매개시 결정을 하였을 때는 등기부상에 '강제경매개시결정' 또는 '임의경매개시결정'이라고 등기소에 촉탁하여 등기합니다. 

2-2. 등기의 효력과 목적

이러한 경매신청 기입등기는 등기시점부터 압류의 효력을 발생하며, 또한 제삼자에게 그 부동산이 압류되었음을 공시함으로써 불 측의 손해를 입지 않도록 방지하는데 그 목적이 있습니다. 그러나 기입등기보다 경매개시결정문이 채무자나 물상보증인에게 먼저 도달한 때에는 그때부터 압류의 효력이 발생합니다.

2-3. 기입등기의 중요성

경매신청 기입등기는 그 시점부터 압류의 효력이 발생하여 그 이후에 전입하는 점유자나 권리취득자는 법의 보호를 받지 못한다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 예를 들면, 경매신청 기입등기 이후에 전입한 소액임차인은 주택임대차 보호법상 최우선으로 보호되는 소액임차인의 자격을 갖지 못합니다.

2-4. 사건번호 부여와 경매계 배당

법원은 경매개시결정을 하면 그 사건에 고유한 사건번호를 부여하여 경매계로 배당합니다. 

• 사건번호 부여 : 법원에서 부여하는 사건번호란 당사자들의 신청에 의한 사건에 붙어지는 번호로서 모든 사건은 사건번호로 진행됩니다.

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         경매가 붙여진 연도              경매물건을 뜻함  "-"로 표시                   구체적인 사건번호

• 경매계 : 민사집행과에서 실제로 경매집행을 주관하는 부서를 경매계라 하며, 법원은 결매 사건수를 감안하여 경매사건을 각각의 경매계로 배당합니다. 즉 경매건수에 따라 경매계의 수가 확대되었다 축소되었다 하는 것입니다.

3. 경매개시 결정의 송달

법원이 경매개시결정을 한 때에는 소유자 및 채무자에게 경매개시결정 정본과 입찰기일 등을 통지하고 임차인에게 권리신고 및 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다는 사실을 통지합니다. 

3-1. 채무자에 대한 송달

법원에서는 경매개새 결정일로부터 7일 이내에 채무자에게 경매개시 결정 정본을 송달합니다. 송달이 불가능하게 된 경우에는 경매 신청자에게 주소보정을 명합니다. 개시 결정이 채무자에게 고지되지 않으며 유효하게 경매절차를 속행할 수 없고 항고의 사유가 됩니다. 한편, 경매개시결정 후  채무자가 사망하면 당해 부동산에 대한 상속을 먼저 하고 난 후 경매를 진행하고, 개시 결정 전에 사망하면 경매 절차를 각하합니다. 

3-2. 채권자 및 공유자에 대한 송달, 통지

채무자와 같이 채권자에게도 결정정본을 송달해야 합니다. 채권자에 대한 미송달은 낙찰의 효력에 영향은 없으나, 공유자에 대한 미송달은 낙찰허가 결정에 대한 항고 사유가 됩니다. 

3-3. 임차인에 대한 통지

경매법원은 집행관의 현황조사 보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인으로 판명된 자 등에 대하여 배당요구를 해야만 우선변재를 받을 수 있음을 통지해야 합니다. 

 

4. 채권신고의 최고 및 통지

법원이 경매개시결정을 한 때에는 공공기관 및 해당 부동산 위에 권리를 갖고 있는 채권자에게 채권신고를 하도록 최고합니다. 

4-1. 최고 및 통지

해당 부동산에 압류되어 있는 국세, 지방세 등 조세채권에 대해서는 법원은 대법원 예규에 따라 경매개시 결정일로부터 3일 이내에 2주일의 기간(관세의 경우는 20일 이상)을 정하여 관련기관에 조세채권을 신고하도록 최고합니다. 

최고대상 기관 : 소유자 주소지 관할 세무서, 관할 시(구)장, 관세청장 등입니다.

교부청구 : 최고를 받은 관련기관은 경락기일까지만 교부 청구를 하여도 배당받을 수 있으며, 체납처분 절차로서 압류가 되어 있으며 채권계산서의 제출이 없더라도 경매법원에서는 압류등기 촉탁서류상의  체납세액을 파악하여 배당받을 수 있습니다.

4-2. 기타 채권자, 부동산 위의 권리자로 권리를 증명한 자에 대한 최고

• 권리자에 대한 최고 : 매각개시결정일로부터 3일 이내에 2주간을 제출기일로 정하여 권리자들에게 원금, 이자, 비용 등을 기재한 채권계산서를 제출할 것을 최고합니다. 
• 최고할 이해관계인  

     - 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자

     - 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

     - 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

• 가등기권자에 대한 최고 : 담보 가등기인 경우에 채권을 신고하여 이해관계인으로 취급받도록 함과 함께 배당에 참가할 것을 통지하며, 타 가등기는 7일 이내에 그 내용을 법원에 신고할 것을 최고합니다. 

이상으로 경매개시걸정의 효력과 경매개시결정에 대한 이의신청, 경매기입등기, 개시결정의 송달, 채권신고의 최고 및 통지에 관련된 절차를 알아보았습니다. 계속해서 많은 분들에게 도움이 되는 정보를 드리도록 노력하겠습니다.