우리나라에서는 부동산 등기법에 따라 부동산 등기를 관리합니다. 이 법은 부동산에 대한 소유권 및 부담에 대한 공개 기록을 생성하여 부동산 거래의 투명성과 보안을 제공하는 것을 목표로 합니다. 오늘은 부동산 등기법에 대하여 쉽고 상세하고 알려드리도록 하겠습니다.
목차
1. 부동산 등기법
1 부산산 등기법과 관련된 개념
2. 부동산 등기사항
3. 부동산 등기의 구성단위
4. 부동산 등기부 등본의 구성
2. 부동산 등기의 분류
1. 부동산 등기내용에 따른 분류
2. 부동산 등기효력에 따른 분류
3. 부동산 등기의 순위
1. 부동산 등기법
1. 부동산 등기법과 관련된 개념
- 부동산 등기법이란 : 부동산인 토지와 건물을 별도의 장부인 토지 등기부와 건물 등기부에 부동산 표시사항과 권리관계를 기재한 문서를 말합니다.
- 등기부란 : 전산정보처리조직에 의하여 입력, 처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말합니다.
- 등기부부본자료란: 등기부와 동일한 내용으로 보조기억장치에 기록된 자료를 말합니다.
- 등기기록이란 : 1 필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말합니다.
- 등기필정보란 : 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우에 그 권리자를 확인하기 위하여 제11조 제1항에 따른 등기관이 작성한 정보를 말합니다.
2. 부동산 등기사항
- 부동산의 표시에 관한 사항 : 소재지, 면적 등이 기재되어 있습니다.
- 물권의 변동사항 : 권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등 부동산 소유와 관련하여 변동되는 사항을 기재합니다.
3. 부동산 등기의 구성단위
- 토지 : 매 필지마다 등기부를 적성합니다.
- 건물 : 1동의 건물은 1 등기 사용, 공용건물은 1동에 속하는 부분에 대하여 1 용지로 구성합니다.
4. 부동산 등기부 등본의 구성
- 표시란 : 부동산의 상황을 명백히 밝히는 부분으로 부동산의 소재지, 건물 명칭 및 번호가 기재됩니다.
- 사항란 : 사항란은 갑구와 을구로 구분되면 갑구에는 소유권에 관한 사항, 가압류 경매기입등기 등 소유권과 관련된 사항이 기재됩니다. 그리고 을구에는 소유권 이외의 제한물권에 관한 사항이 기재됩니다.
2. 부동산 등기의 분류
부동산 등기의 분류는 내용에 따른 등기분류와 효력에 따른 등기분류가 있습니다.
1. 부동산 내용에 따른 분류
부동산 내용에 따른 분류에는 기입등기, 변경등기, 말소등기, 회복등기, 멸실등기 등으로 나누어집니다.
- 기입등기 : 새로운 등기원인 즉 소유권이전이나 토지나 건물의 저당권 설정이 발생한 경우 등에 의해 어떤 등기 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기로 보통 등기라고 하는 것은 기입등기를 말합니다. 예를 들면 소유권 보존등기, 소유권 이전등기, 저당권 설정등기 등을 말하며 이미 기재되어 있는 등기의 말소, 변경, 회복의 경우와 구별하는 뜻에서 기입등기라 부릅니다
- 변경등기 : 등기내용과 실제 관계 사이에 불일치가 생긴 경우에 그 불일치된 내용을 바로잡아 실제관계와 일치되게 내용을 변경한 등기를 말합니다.
- 말소등기 : 이미 기재되어 있는 등기의 말소를 목적으로 하는 등기입니다. 기존의 등기에 말소의 원인이 처음부터 존재하는 경우 또는 등기가 유효하게 성립된 후에 등기사항 전부에 부적법하게 된 경우에 행해집니다. 예를 들면 매매에 기하여 이전 등기가 되어 있을 때 그 매매 자체가 무효인 경우, 목적부동산이 처음부터 존재하지 않았던 경우 등 무효를 이유로 하는 말소나 토지건물을 저당하고 돈을 융통했다가 후에 변제하여 저당권이 소멸한 경우에 권리증을 반환받으려 할 때 저당권 설정자의 협력을 얻어 동시에 말소등기를 신청할 필요가 새기는 변제로 인한 저당권의 소멸 시 말소되는 등기를 말합니다.
- 회복등기 : 구 등기의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우에 이를 다시 회복하는 등기를 말합니다.
- 멸실등기 : 부동산이 전부 멸실된 경우 행해지는 등기를 말합니다. 멸실등기는 사실의 등기이지만 부동산이 멸실된 경우에는 부동산의 권리도 소멸합니다. 즉 토지가 함몰되어 없어지거나 건물이 소실, 파괴되어 한 개의 부동산 전체가 멸실하였을 경우에는 그 멸실을 등기하고 당해 등기용지를 폐쇄하는 것입니다.
2. 부동산 등기 효력에 따른 등기
부동산 등기 효력에 따른 분류로 종국등기와 예비등기 그리고 종국등기에는 본등기, 예비등기에는 예고등기와 가등기가 있습니다.
본등기
가등기의 다음 단계로 물권변동 혹은 효력, 대항력이 직접적으로 발생하는 등기입니다. 임시적인 성격이 아니라 확정적인 효력을 가지데 되는 것입니다. 다른 말로는 종국등기라고 하며, 본등기를 통해 제삼자에게 대항할 수 있는 힘이 생깁니다.
납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제의 예약에 의하여 권리이전 청구권의 보전을 위한 가등기 (가등록 포함)나 그밖에 이와 유사한 담보의 목적으로 된 가등기가 있는 재산을 압류하는 경우에 그 가등기에 따른 권리를 주장할 수 없습니다. 다만, 국세의 법정기일 전에 가등기된 재산에 대해서는 우선하지 못합니다.
가등기
등기는 청구권의 순위를 보전하는데 목적이 있습니다. 계약금을 지불하고 잔금을 치르는 사이에 매도자가 다른 사람과 계약하지 못하도록 하거나 다른 권리가 발생하는 것을 막기 위해 활용하는 권리입니다. 본등기 이전에 미리 하는 등기로 말소기준권리보다 빠른 가등기도 낙찰자에게 인수됩니다.
부동산 물권인 소유권, 지상권, 지역권, 저당권과 권리질권 및 임차권의 권리에 변동을 일으킬 수 있는 청구권이 있는 사람의 보호를 위한 일시적이고 예비적인 보전수단으로 하는 등기를 말하는데, 후에 본등기를 하면 그 대항력은 가등기 시에 소급하여 가등기 후의 제삼자의 본등기보다 우선하게 됩니다.
3. 부동산 등기의 순위
- 같은 구에서의 순위 : 등기의 순위 번호에 따라 우선순위가 결정됩니다.
- 다른 구와의 순위 : 접수 번호에 따라 우선순위가 결정됩니다.
- 가등기에 의한 본등기 순위 : 가등기 순위에 따라 우선순위가 결정됩니다.
이상으로 부동산 등기법과 부동산 등기의 분류에 대하여 상세하게 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 우리의 실생활에 필요한 부동산 관련 내용으로 찾아뵙겠습니다.
