매각 기일의 공고 내용 및 매각 조건

매각기일의 공고 내용, 매각조건, 이해 관계인의 의의 및 이해관계인의 권리까지 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

1. 매각기일의 공고 내용

2. 매각조건

2-1. 매각조건의 의의

2-2. 법정매각조건

2-3. 특별매각조건

3. 이해 관계인

3-1. 이해관계인의 의의

3-2. 이해관계인의 권리

3-1. 이해관계인이 될 수 있는 자

3-4. 잉여의 가망이 없을 경우의 경매취소

1. 매각기일의 공고 내용

사건번호와 물건번호, 용도
부동산의 표시 : 공부상의 표시와 실제의 면적, 구조, 층수 등이 상이한 때에는 공부상의 표시와 실제의 내용도 함께 표시하며 증축에 의해 실제 건평이 증가한 경우에는 실측 평수도 병기해야 하며 등기부에 표시되어 있지 않은 부속건물, 종물 등도 표시하여야 합니다.
경매의 일시, 장소 및 경매할 집행관의 성명
최저매각 가격
매각결정일시와 장소
경매기록을 열람할 장소
등기부에 기입을 요하지 아니하는 부동산 위에 권리 있는 자의 채권을 신고할 취지
이해관계인이 경매 기일에 출석할 취지
일괄경매의 결정을 한 때에는 그 취지
입찰 참여 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용도 표시하여야 합니다.
입찰물건 명세서, 현황조사서 및 감정평가서 사본의 비치 사실도 공고 내용에 포함합니다.

법원이 경매절차에 의해 해당 부동산을 매각하여 낙찰인에게 소유권을 이전시키는 과정에서 해당물건의 특성상 특별히 경매의 성립과 효력에 맞는 조건을 제시할 수 있는데 이를 매각조건이라 합니다. 여기에는 법정매각조건과 특별매각조건이 있습니다.

법률에 따라 미리 정한 일반적, 매각조건을 말하며, 여기에는 최저매각가격 미만의 매각 불허, 잉여가 없는 경우의 매각결정불허, 소유권 취득시기 등이 있습니다.

각 경매사건별로 법정매각조건을 변경하여 개별적으로 특별히 정한 매각조건을 말하며, 대개는 재경매 사건에 있어서 입찰보증금이 20% 또는 30%를 요하거나, 농지취득자격증명이 필요한 경우가 여기에 해당합니다.

이해관계인이란 부동산의 경매절차와 관련하여 단계별로 그 처리방향에 따라 이익과 손해가 상반되는 관계를 가진 사람으로서 해당사건의 직접 당사자뿐만 아니라 그 결과에 따라 권리를 얻거나 의무를 면하게 되는 관계인을 말합니다.

경매집행과정에서 처리결과에 따라 영향을 받는 이해관계인은 다음과 같은 권리를 갖습니다.

압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당을 요구한 채권자
채권자 및 소유자
등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 : 경매신청을 하지 않은 저당권자, 전세권자, 지상권자, 지역권자, 임차등기를 한 임차권자, 저당채권에 대한 질권자, 소유권이전에 관한 가등기 권리자 등이 여기 포함됩니다.
등기부에 기입이 안된 부동산 위의 권리자로서 권리를 증명한자: 유치권자, 점유권자, 특수지역권, 주택인도와 주민등록전입을 마친 임차인, 법정지상권, 경매기입 등기 후에 소유권을 취득한 제삼취득자나 용익권 담보권자 등이 포함됩니다.
실제 이해관계를 가지 자에 대한 비이해관계인의 취급 : 집행력 있는 판결 등 정본을 가진 채권자라 하더라도 법정 기일 내에 배당을 요구하지 못했으면 비이해관계인이 됩니다.
대항력 있는 주택임차인도 확정일자를 구비하여 낙찰일까지 배당요구를 하지 않으면 이해관계인에서 누락되어 이해관계인으로서 권리를 향유할 수 없습니다.

법원은 최저 경매가격이 절차비용과 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 미달하는 경우에 원칙적으로 경매절차를 직권으로 취소하며, 압류채권자에게 이를 통지합니다.
즉, 최저 경매가격을 정한 후 경매기일을 공고하기 전에 우선 채권총액으로 계산하여 최저 경매가격으로 집행절차 비용과 선순위 채권총액을 충당하고 잉여가 없을 때 압류채권자에게 그 취지와 잉여가 있는 가격으로 매수신청과 보증제공을 하지 않으면 경매 취소됨을 알려야 합니다.
그런데 실제 법원에서는 무잉여 상황에 경매가 그대로 진행되기도 하여, 무잉여 상황시 해당사전에 대해 특별한 공시를 하지 않고 그 상태 그대로 두는 경우가 발생하고 있습니다.

이상으로 매각기일의 공고 내용, 매각조건, 이해 관계인의 의의 및 이해관계인의 권리와 잉여의 가망이 없을 경우의 경매취소가 되는 경우까지 자세히 알아보았습니다. 많은 분들이 궁금한 사항을 해결하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.