입찰 준비와 입찰 공고

법원은 입찰 기일을 정하기 전에 입찰준비를 통해 경매 부동산에 대한 현황 및 점유관계 그리고 임차관계, 매각조건 및 인도명령의 가능 여부 등을 조사하여 감정평가 및 최저 경매가격의 결정을 하여 입찰공고 통해 입찰기일 낙찰 기일을 정하여 이해 관계인에게 통지한 후 입찰공고를 하게 됩니다.

 

목차

1. 입찰준비

 1-1. 경매부동산에 대한 현황조사

 1-2. 감정평가 및 최저 경매가격의 결정

2. 입찰기일 공고

 2-1. 매각(입찰) 기일 및 매각결정(낙찰) 기일

 2-2. 매각(경매) 기일의 공고

1. 입찰준비

한국에서 부동산 입찰 과정을 준비하려면 효과적인 경쟁을 위한 준비를 갖추기 위한 몇 가지 주요 단계가 필요합니다. 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

 1-1. 경매부동산에 대한 현황조사

법원은 경매개시결정일로부터 3일 이내에 집행관에게 현황조사명령을 하고 이 명령을 받은 집행관은 2주 이내 조사보고서를 제출해야 합니다. 이는 부동산 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 내용과 권리 관계를 공시함으로 입찰자들에게 필요한 정보를 손쉽게 제공하고 예측하지 못한 손해를 방지하고자 함이 그 목적입니다.

 

현황조사 할 사항

• 부동산의 현황 및 점유관계 : 부동산의 위치 및 현재상태, 종류, 면적, 사용 용도, 내부구조, 부속물 등 부동산 점유자의 사용권원 관계를 정확하게 확인해야 합니다. 
• 임차관계 : 임대차의 계약내용, 주민등록 전입 현황, 확정일자 등에 관련된 정보를 정확하게 확인해야 합니다. 
• 기타 사항 : 매각 조건 및 인도명령의 허부판단에 영향을 미칠 사항 등을 면밀히 조사해야 합니다. 
• 현황조사 보고서 내용 오류로 인한 피해의 구제 : 현황조사 보고서가 사실과 상이한 것으로 인해 이루어진 최저가격의 결정등에 대하여는 불복이 가능하고, 낙찰단계에서는 낙찰에 관한 이의를 제기하거나 낙찰허가 결정에 대한 항고를 할 수 있습니다. 

1-2. 감정평가 및 최저 경매가격의 결정

• 감정평가 : 법원은 경매 부동산을 특정하여 평가명령을 발하고 수명 감정인은 명령서에 명기된 제출기한 내에 평가서를 제출하여야 합니다. 부동산을 평가함에 있어 고려할 사항이 있으며 이를 고려하여 평가하도록 지시합니다. 예컨대 임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생여부, 유치권 존부 등 권리의 하자와 공법상 규제사항 등을 고려해야 합니다. 또한 경매목적 부동산 및 낙찰인이 그 부동산과 함께 취득하게 될 모든 물권과 권리를 평가 대상을 범위로 하는 데, 이는 압류 효력이 미치는 물적 범위와 일치합니다. 
• 최저경매 가격의 결정 : 경매법원은 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정하도록 되어 있으나, 보통은 감정평가사의 평가금액이 그대로 최저경매가격으로 결정되고 있습니다. 
• 최저경매가격은 경매에 있어서 낙찰을 허가하는 최저의 가격으로 그 최저가격에 미달하는 매수신고는 무효입니다. 감정인의 평가에 대해서는 직접 불복할 수 없고, 이를 기초로 한 법원의 최저가격결정에 대해서 불복할 수 있는데, 경매기일 전에는 집행에 관한 이의를 제기할 수 있고, 경매기일 후에는 낙찰허가에 대한 의의나 항고를 불복을 할 수 있습니다. 

2. 입찰기일 공고

 2-1. 매각(입찰) 기일 및 매각결정(낙찰) 기일 

경매기일이란 경매법원이 경매 부동산에 대해 경매를 실시하는 일시를 말하는데, 최초의 매각기일은 공고일로부터 14일 이후로 정하여야 하며  매각결정기일은 매각기일로부터 7일 이내로 정하여야 한다. 법원은 이러한 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 하며, 통지하지 않았을 때는 매각불허가 사유가 됩니다. 

 2-2. 매각(경매) 기일의 공고

최초의 경매 기일에 관한 공고는 신문에 게재토록 되어 있으며, 최근에는 인터넷의 대중화로 인하여 경매기일의 공고를 대법원 인터넷사이트(www.courtauction.go.kr)를 통해 매각기일 14일 전에 시행하고 있습니다.