경매로 소멸되는 권리와 인수되는 권리

소멸 기준 권리란 민사소송법에 의거 말소되는 권리의 기준이 되는 권리를 이러한 권리의 이전에 설정된 권리는 낙찰자가 인수해야 되며, 이 권리부터 말소하여 이보다 후 순위의 권리도 소멸됨을 말합니다. 오늘은 경매로 소멸되는 권리와 인수되는 권리에 대하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

1. 소멸 기준 권리

 1-1. 저당권, 근저당권

 1-2. 담보가등기

 1-3. 가압류 및 압류

2. 경매로 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 2.1. 소멸 기준 권리

 2-2. 인수되는 권리

 2-3. 소멸되는 권리

 

1. 소멸 기준 권리

1-1. 저당권, 근저당권

목적 부동산에 수개의 저당권, 근저당권 설정이 가능한데, 경매가 종료되면 설정 순위에 관계없이 모든 저당권, 근저당권이 소멸합니다. 저당권 중에서 후 순위자가 경매 실행을 하든, 압류 채권자가 강제경매 실행을 하든 선 순위 저당권 등 모든 저당권이 소멸하는 것입니다. 선 순위 저당권은 소멸되지만 선 순위 배당권을 가지게 됩니다. 여기서 가장 선 순위 저당권이 소멸 기준 권리입니다.

 

근저당권이 저당권과 다른 점은 저당권이 피담보 채권액을 확정해 놓은 것에 비해 근저당권은 장래의 계속적인 거래 관계로부터 발생하는 불특정 채권에 대해서 확정시키지 않고 일정한 한도까지 담보하려는 것으로서 담보할 채무의 최고액만을 정한 것입니다. 

1-2. 담보가등기

가등기 담보는 대물변제 예약이나 매매 예약에 의한 소유권 이전 청구권 가등기의 형태를 하고 있는데, 외관상으로는 가등기 담보 여부를 판단하기 어렵습니다. 법원에 제출된 경매 기록을 보아 배당요구 등으로 확인할 수 있습니다.

 

1-3. 가압류 및 압류

• 가압류

가압류란 채권의 집행을 보전하기 위하여 채무자의 집행 재산을 법률적으로 현재 상태대로 유지하여 두는 것을 목적으로 하는 보전 처분입니다. 한편, 가압류는 경매에 의한 배당 절차에서 가압류할 시기가 물권 설정보다 앞서 있을 경우 그 물권과 동순위로 순위를 확보할 수 있습니다. 

• 압류

부동산을 경매 신청하면 경매 절차를 순조롭게 진행하기 위하여 경매개시 결정과 동시에 압류 초치가 병행되는 것입니다. 압류 채권자는 즉시 채권을 회수하기 위하여 집행 절차를 시작하는 것입니다. 경매 종료로 배당 순위에 따라 자기 몫을 배당받게 되고 압류했던 목적물의 소유권이 경락자에게 넘어가면서 설사 배당으로 회수할 채권액이 부족하더라도 이 목적 부동산으로부터는 받을 수 있는 떼까지는 다 받을 셈이므로 환가 절차종료로 압류도 말소되는 것입니다. 

 

2. 경매로 소멸되는 권리와 인수되는 권리

2.1. 소멸 기준 권리

• 소멸기준 권리로는 저당권 또는 담보가등기, 가압류, 압류

2-2. 인수되는 권리

• 유치권
• 소멸기준 권리보다 이전에 설정 또는 권리가 발생한 소유권보전가등기, 가처분, 환매, 대항력 있는 임차권
• 소멸 기준 권리보다 이전에 설정한 지상권, 지역권
• 소멸 기준 권리보다 이전에 설정한 전세권

2-3. 소멸되는 권리

• 소멸 기준 권리보다 이후에 설정한 저당권, 전세권, 담보가등기
• 소멸 기준 권리보다 이후에 설정한 지상권, 지역권
• 소멸 기준 권리보다 이후에 설정 또는 권리 발생한 소유권보전가등기, 가처분, 환매, 대항력 있는 임차권

이상으로 경매로 인한 소멸기준의 권리를 기준으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리들에 대하여 자세히 정리해 보았습니다. 우리 주위에 둘러보면 강제경매로 인하여 귀중한 자산을 잃거나 손해보는 경우들을 참 많이 보게 됩니다. 우리가 개인의 재산을 지키는 데 있어 어떠한 계약을 체결할 때에도 알고서 미리 대비해 둔다면 우리의 귀중한 자산을 지키게 될 것입니다. 오늘 이 자료들도 미리 공부해 두시다면 자산을 불리는데도 도움이 될 것이며, 지키는데도 많은 도움이 되리라 믿습니다.