상가건물 임대차 보호법

 

이 법은 상가건물 임대차에 관하여 '민법'에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의  안정을 보장함을 목적으로 합니다. 이법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로써 이를 위해 상가건물 임대차에 관하여 상세하게 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

목차

1. 상가건물 임대차에 특례규정

2. 상가건물 임대차 보호법의 적용범위

 2-1. 상가(영업용) 건물

 2-2. 대통령령이 정하는 보증금액 이하의 임대차

 2-3. 월차임 전환 시 산정률의 제한

3. 대항력

 3-1. 대항력의 발생요건

 3-2. 대항력의 내용

4. 보증금의 회수

 4-1. 우선변제권

 4-2. 우선변제의 내용

 4-3. 우선변제권의 발생시기(우선순위의 결정)

 4-3. 우선변제권의 발생시기(우선순위의 결정)

 

1. 상가건물 임대차에 특례규정

임대기간의 보장

차임연체에 따른 해지의 특례

차임이나 보증금의 증액의 제한

보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한

대항력의 부여

보증금의 우선변제권 인정

권리금 회수기회 보호 등 

그밖에 상가건물의 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금 반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11종의 2를 준용합니다. 주택임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다릅니다.

2. 상가건물 임대차 보호법의 적용범위

이 법은 상가건물(제(사업자 등록의 대상이 되는 건물을 말함)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)에 대하여 적용합니다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않습니다. 2018년 1월 26일 이후 체결되거나 갱신된 상가건물 임대차의 경우 상가건물 임대차보호법은 보증금액이 아래 이햐인 경우에만 전부 적용됩니다. 그전에 체결되거나 갱신된 경우에 관해서는 대법원 등기소 사이트(http://www.iros.go.kr/)의 소액임차인의 범위 안내라는 메뉴에 상세히 나와 있으니 참고하면 편리합니다. 

 

 2-1. 상가(영업용) 건물

부가가치세법, 소득세법, 법인세법의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물(점포, 사무실, 공장, 창고 등 영업용 건물은 모두 포함)

겸용건물의 경우 : 건물의 실제 구조와 용도 등 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 판단할 것, 

일시 사용을 위한 임대차에는 본법을 적용하지 않습니다. 

2-2. 대통령령이 정하는 보증금액 이하의 임대차

• 지역과 보증금액한도는 다음과 같습니다

서울특별시 : 9억 원

과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시 :  6억 9천만 원

광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치도,

파주시, 화성시, 안산시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만 원

그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

 

다만,  위 한도를 초과하는 상가건물 임대차라도 상가건물 임대차보호법 중 일부 규정은 적용되므로(법 제2조 제3항), 주의를 요합니다.

 

2-3. 월차임 전환 시 산정률의 제한

• 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다. (법 제12조, 영 제5조)
• 연 12%
• 한국은행 기준금리 × 4.5
• 이 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용합니다(제13조 제1항)

3. 대항력

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 '부가가치세법' 제8조, '소득세법' 제168조 또는 '법인세법' 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

• 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함합니다.)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
• 이규정은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용됩니다. (법 제2조 제3항)

여기서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 합니다. (대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다 44238 판결)

 

사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제삼자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 또 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제삼자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것입니다.(같은 판결)

 

3-1. 대항력의 발생요건

• 건물의 인도
• 사업자등록 신청
• 사업자등록 신청 그다음 날에 대항력이 발생

3-2. 대항력의 내용

• 임대인 아닌 제삼자에게 대항할 수 있습니다.

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 당연 승계한다(법 제3조 2항). 즉 임차인은 새로운 소유자와 따로 재계약할 필요 없고, 계약기간 동안(보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지) 계속 상가를 운영(점유)할 수 있습니다. 보증금반환의 부는 양수인에게 면책적으로 이전한다고 봅니다. 

• 다만 건물의 인도와 사업자등록 신청 전에 저당권 등의 담보물권, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 등의 방해요인이 없어야 합니다. 
• 용익물권(전세권 등) 또는 별도의 임차권취득자와의 관계에서는 등기 또는 인도, 사업자등록신청(& 그다음 날)을 먼저 갖춘 쪽이 우선합니다.

4. 보증금의 회수

4-1. 우선변제권

• 우선변제권의 요건
• 대항요건의 구비(인도 + 사업자등록신청 + 그다음 날)
• 임차건물이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 것
• 배당요구(경매) 또는 우선권행사의 신고(체납처분)를 하였을 것

4-2. 우선변제의 내용

• 임차건물(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 일반 채권에 우선하여 보증금을 변제받습니다
• 보증금을 수령하기 위하여는 임차건물을 양수인(경락인)에게 인도하여야 합니다.
• 대항력을 갖추고 있고 또한 확정일자를 부여받은 임차인은 경락인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차건물의 반환을 거부할 수 있고(대항력 있는 임차인의 지위), 또는 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수 도 있습니다. (확정일자부 임차인의 지위)

대항력 있는 임차인이 배당요구 하였으나 환가대금이 보증금액에 모자라는 경우에는 경락인으로부터 나머지 보증금을 반환받을 때까지 계속 임차건물 점유 가능합니다.

4-3. 우선변제권의 발생시기(우선순위의 결정)

• 인도와 사업자등록 신청 후 확정일자를 받은 경우 : 확정일바 받은 날
• 확정일자를 인도와 사업자등록 신청한 날과 같은 날 또는 그전에 받은 경우 : 대항력과 마찬가지로 인도와 사업자등록 신청한 날의 다음날

4-3. 우선변제권의 발생시기(우선순위의 결정)

요건

• 경매신청 등기 전에 대항요건(인도+ 사업자등록신청)을 구비하고 (확정일자 불필요), 이를 배당요구의 종기까지 계속 유지해야 합니다. 
• 보증금(환산보증금)이 일정 금액 이하여야 합니다. 
• 배당요구의 종기(첫 경매기일 이전으로서 법원이 정한 때)까지 배당요구를 하여야 합니다. 

우선 변제받을 수 있는 금액 및 행사 범위

• 대통령령이 정한 일정액에 한하여 배당받을 수 있습니다. 
• 임대건물 가액(대지가액 포함=낙찰가격) 중 1/3 범위 내의 금액에 한하여 받을 수 있습니다.

이상으로 상가건물 임대차보호법의 내용, 상가건물 임대차 규정, 적용범위, 보증금액, 월차임 전환 시 산정률 방법, 대항력발생요건과 대항력의 내용, 보증금 회수 중 우선변제내용까지 광범위하게 알아보았습니다. 참고하셔서 귀중한 자산을 지키는데 도움이 되시길 바랍니다.