소액 임차인의 우선변제 청구권

소액 임차인의 우선변제 청구권이란 주택을 임차한 사람은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권보다 우선하여 변제받을  권리를 말합니다. 오늘은 소액임차인의 우선변제 청구권과 소액임차인의 지역별 소액보증금 금액범위, 임차권 명령등기제도 등에 관련하여 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

1. 소액임차인의 우선 변제권 행사요건

1-1. 소액임차인 범위

1-2. 소액임차인의 우선변제권 행사 요건

1-3. 소액임차인의 우선변제 청구권

2. 확정일자부 임차인 및 소액임차인의 우선변제권 행사 절차

2-1. 배당요구

2-2. 임차주택의 명도

3. 임차권 등기 명령제도

3-1. 신청절차

1. 소액임차인의 우선 변제권 행사요건

1-1. 소액임차인 범위

임대차 보증금이 주택 임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인을 말합니다. 소액임차인은 임대차 보증금이 주택 임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인으로 일정금액에 대해 최우선 변제 대상이 됩니다.

최우선 변제 대상 소액보증금 지역별 기준 (2023. 2. 21~ 현재)

지역	소액임차인 보증금액	보증금 중 일정액의 법위
서울특별시	1억 6천 500만원 이하	5.500만원
수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4천500만원 이하	4800만원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8500만원 이하	2800만원
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2500만원

 

위 일자 이전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정이 적용됩니다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구법 하에서는 소액침창인에 해당하지 않는 경우 구법 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선 변제권을 주장할 수 없습니다.

1-2. 소액임차인의 우선변제권 행사 요건

• 소액임차인으서 우선 변제권을 행사하기 위해서는 아래의 요건을 갖추어야 합니다.
• 주택의 인도 및 주민등록을 경매기입 등기 전까지 갖추고 이를 배당요구의 종기까지 계속 유지하여야 합니다.
• 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 합니다.
• 전세보증금이 해당규정 이하의 금액이어야 합니다. 
• 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 합니다. 

따라서, 배당요구의 종기 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출한 때는 대항력을 상실하게 되고 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제 되고 우선변제권은 인정될 여지가 없습니다.

1-3. 소액임차인의 우선변제 청구권

• 우선변제 청구권 행사범위

소액임차인의 우선변제 청구권은 법령에 정해진 액수만 인정되는 것이지만, 그 총액이 전부 인정되는 것이 아니고 그 주택가격(대지의 가액을 포함한 낙찰가격)의 1/2의 범위 내에서만 인정됩니다.

• 소액침차인의 배당 순위

소액임차인은 소액보증금 증 일정액에 관하여 선순위 담보권자, 국세, 지방세 등의 조세채권 보다도 우선하여 경락가액의 1/2 범위 내에서 배당받습니다. 다만, 근로기준법상 소정의 임금우선채권과는 동순위로 배당을 받습니다.

2. 확정일자부 임차인 및 소액임차인의 우선변제권 행사 절차

2-1. 배당요구

임대차계약서(확정일자 날인되었거나 공증된) 사본, 주민등록등본(본인 및 동거가족의 전입일자가 표시된 것) 및 연체된 차임이 있을 때는 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 반드시 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 경매법원에 제출하여야 합니다.

즉, 소액임차인으로 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액임차인의 배당금액까지 배당 받았다면 근저당권자에 대하여 같은 금액의 돈을 반환하라고 청구할 수 없다는 대법원 판례 다수 있습니다.

2-2. 임차주택의 명도

임차인이 경매를 신청하기 위해서는 임차주택을 명도할 필요가 없으나, 우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선 배당된 배당금을 실제로 수령하기 위해서는 임차주택을 명도 받았다는 경락인의 명도확인서를 경매법원에 제출하여야 합니다. 

다만, 대항력을 가지고 있고 보증금 중 일부만 배당 받은 경우는 나머지 보증금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

 3. 임차권 등기 명령제도

임차권등기 명령제도란 임차인의 임대차 기간이 만료되고, 보증금을 못 받은 채 불가피하게 이사 가야 할 일이 생겼으며, 임대인이 임차권 등기를 해주지 않는 등 세 가지 조건이 동시에 이루어졌을 때 보증금을 받을 권리를 보존해 두기 위한 제도로서 임차권등기를 해두면 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 임차인으로서의 권리를 계속적으로 유지하게 되면 낙찰 후 배당을 받게 되는 것입니다. 

3-1. 신청절차

• 신청권자 : 임대차를 종료한 후 보증금을 받지 못한 임차인
• 관할법원 : 임차주택 관할 법원
• 신청서류 : 주민등록등본, 건물등기부등본, 임대차계약서 사본, 등록세 영수증 등
• 경비 : 임대인 부담 
• 임차권 등기의 효력 : 임차권등기가 만료되면 설사 이사를 가더라도 이전의 대항력이나 우선변제권을 계속 보유하게 됩니다 

이상으로 소액 임차인의 우선변제 청구권과 임차권 등기 명령제도 등에 관하여 알아 보았습니다. 소액 임차인의 우선변제 청구권과 임차권 등기 명령제도의 목적은  무주택서민들의 최소한의 안전보호 장치로서 소액의 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.  지역별 소액보증금의 금액들을 자세히 알아 두어서 주택을 임대차할 때 참고하셔서 귀중한 재산을 지키는데 도움이 되었으면 합니다. 다음은 더 좋은 내용으로 찾아뵙겠습니다.