확정일자부 임차인, 우선변제청구권

확정일자부 임차인이란 임차인이 확정일자를 받으면 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 때 후순위 담보권자나 일반채권자에게 우선하여 배당을 받을 수 있는데, 이와 같이 임차인에게 우선변제 청구권을 주는 것을 말합니다.

 

 

목차

1. 확정일자부 임차인, 우선변제청구권

1-1. 확정일자 부여

1-2. 우선변제청구권의 발생요건

1-3. 우선변제청구권

1-4. 우선변제 청구권의 발생시기

 

1. 확정일자부 임차인 자격 요건

1-1. 확정일자 부여

임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말합니다.

 

확정일자 부여방법

임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법

임대차계약서에 법원, 등기소의 공무원이나 읍, 면, 동사무소 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법

1-2. 우선변제청구권의 발생요건

확정일자의 구비

확정일자를 받아서 생긴 우선변제청구권은 일단 발생하여도 이를 공시할 방법이 없으므로 본인이 계약서를 잘 보관하여야 한다. 만약, 부주의로 계약서를 분실하여 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 

 

대항요건의 구비 

확정일자부 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 확정일자 구비 외에 전입신고와 입주의 요건을 갖추어야 하며 그러한 상황이 배당요구의 종기까지 계속되어야 합니다. 

 

* 배당요구의 종기란 : 첫 매각기일 이전으로 집행법원이 정한 때입니다.

확정일자 있는 임차권의 효력

 

1-3. 우선변제청구권

임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 때, 임대차 기간의 만료 전후를 불문하고 배당요구의 종기 까기 배당요구를 하면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 

 

대항력을 갖추고 있고 또한 확정일자를 부여받은 임차인의 지위

경락인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거절할 수 있습니다. 

 

임대기간의 만료 전후를 불문하고 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수 있습니다. 

위 두 권리 중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 임차인이 자유롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

 

다만, 저당권 설정 등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상 전 보증금액에 한하여 경락인에게 대항할 수 있고 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다. 

 

1-4. 우선변제 청구권의 발생시기

입주, 주민등록 후에 확정일자를 받은 경우 ; 확정일자를 받은 날로부터 우선순위 인정

확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 주민등록을 마친 다음날에 발생합니다. 

확정일자 날인과 전세권 설정 등기의 비교

구분	확정일자 날인	전세권 설정등기
절차	세입자 단독으로 계약서 날인	집주인의 전세권 설정동의
관할처	동사무소, 공증사무소, 관할등기소	관할 등기소
효력	변제순위상 전세등기와 동일 제삼자에게 효력승계 불가	후순위자보다 우선 변제 제삼자에게 효력승계 가능 집주인 동의없이 전대, 양도가능

 

이상으로 확정일자부 임차인의 자격요건과 우선변제 청구권 발생요건과 발생시기 그리고 확정일자 날인과 전세권 설정등기의 비교까지 자세히 알아보았습니다.

 

무주택자로서 자신의 재산을 확실하게 지킬 수 있는 것이 아주 사소해 보이나 확정일자를 받는 것으로부터 시작됩니다. 알면 내 재산을 안전하게 지키고 모르면 억울하게 손해 볼 수 있습니다. 많은 분들이 알고 본인의 재산을 안전하게 지키기를 바라는 마음에서 정리해 보았습니다. 다음에는 소액임차인에 관하여 알아보도록 하겠습니다.