주택 임대차 보호법에 있어 대항력이 갖는 의미

주택 임대차 보호법이란 과 일반적으로 '세를 놓는다. 세를 든다.'라고 하는 것은 법률적으로 보면 등기를 한 전세계약, 임대차계약과 등기를 하지 않은 일반 임대차 계약이 있는데 주택 임대차 보호법이란 무주택 서민을 보호함이 목적인 강행법규로서 이 법에 위반된 계약으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 

 

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목차

1. 주택 임대차 보호법의 적용대상

 1-1. 공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우

 1-2. 주택의 일부를 점포로 개조한 경우

 1-3. 임대기간 중에 주거용으로 개조한 경우

 1-4. 임차주택이 미등기건물인 경우

 1-5.  주택 임대차 보호법의 적용을 못 받는 경우

2. 대항력

 2-1. 대항력의 취득 요건

 2-2. 잘못된 전입신고

 3. 대항력의 내용

3-1. 제삼자 취득자에 대한 효력

 3-2 임차권의 양도와 대항력

 3-3. 대항력 발생을 저지하는 권리

 3-4. 대항력의 발생시기

 

 

1. 주택 임대차 보호법의 적용대상

주택 임대차 보호법은 원칙적으로 주거용 건물을 적용대상으로 하며, 주거용 건물과 비주거용 건물과의 구분은 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 합니다. 주거용 건물인지 여부의 판단시점은 계약체결 시를 기준으로 합니다. 

1-1. 공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우

건축물관리대장상의 용도는 공장으로 되어 있지만 계약체결 당시 내부구조를 변경하여 일상생활을 영위하면서 사실상의 주거로 사용하고 있는 경우는 주택 임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

또한 다가구용 단독주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도변경하는 경우를 종종 보게 되는데 이러한 경우도 임차인이 실제 주거용으로 사용하고 있으며 주택 임대차 보호법의 적용을 받습니다.

1-2. 주택의 일부를 점포로 개조한 경우

주택 임대차 보호법 제2조 단서는 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다고 규정하고 있는바 이는 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작하여 판단하여야 한다는 의미입니다. 

1-3. 임대기간 중에 주거용으로 개조한 경우

주택 임대차 보호법의 적용을 받기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용 도로 사용할 수 있어야 하므로 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택 임대차 보호법의 적용을 받지 못합니다.

 

다만, 임차인이 임대인의 승낙을 받아서 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택 임대차 보호법의 적용을 받습니다.

 

1-4. 임차주택이 미등기건물인 경우

미등기인 건물이라 하더라도 주택인 이상 주택 임대차 보호법의 적용을 받습니다. 따라서 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면 이후 저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다. 

1-5.  주택 임대차 보호법의 적용을 못 받는 경우

무료사용 : 월세나 보증금 등을 지불하지 않은 임대차

일시사용을 위한 임대차 : 가건물, 민박 등

용도변경 건물 : 공장이나 창고 등의 비주거용 건물을 임차해 있다가 임대인의 승낙 없이 주거용으로 개조, 이용하는 경우

2. 대항력

임차인이 대항력이 있다는 것은 해당 부동산의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하여 임대기간 동안 계속 거주하거나 임대기간이 만료되어 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미합니다. 즉, 임차인이 인대인이나 타인에게 자신에게 권리가 있음을 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

2-1. 대항력의 취득 요건

주택임차인은 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록 전입일자 만으로 대항력을 취득하며, 대항력은 입주 및 전입신고를 마친 다음날부터 발생합니다. 

전입신고 : 주민등록법상 신고인이 동사무소에 신고를 한 날이 전입신고일이 되며 임차인이 동거가족만 전입신고를 한 경우에도 주택 임대차 보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있습니다. 

입주 : 임차인이 실제 점유하여야 하며, 이 경우 임차인이 스스로 점유를 하는 게 원칙이나 점유보조자를 통하여 점유하는 경우에도 보호를 받을 수 있습니다. 

2-2. 잘못된 전입신고

• 착오로 소재지 지번을 잘못 기재하여 신고한 경우
• 건물의 실제 동 표시가 공부와 다른 경우
• 주민등록상 동 표시가 공부와 다른 경우
• 위와 같은 경우에는 대항력을 가질 수 없습니다.

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3. 대항력의 내용

3-1. 제삼자 취득자에 대한 효력

임차인이 제3취득자(양수인)와 다시 임대차계약을 체결할 필요 없이 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 만료하면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그리고 임대보증금을 반환받을 때까지 임대차계약 관계는 계속되는 것으로 보게 되고 그 상태에서 양수인은 임대인의 지위를 승계(보증금 반환채무는 양수인에게 면책적으로 이전)하게 되므로 설사 양수인이 명도를 청구하는 경우에도 보증금을 반환받을 때까지는 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다. 한편, 대항력 있는 임차인은 경매배당에서 덜 받은 보증금을 낙찰자로부터 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.

3-2 임차권의 양도와 대항력

임차인이 주택소유자인 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 종전 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 종전 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 종전 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있습니다. 

3-3. 대항력 발생을 저지하는 권리

• 임차주택에 입주한 후 전입신고 전에 저당권이 설정된 경우
• 가압류등기가 된 주택을 임차한 경우
• 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차한 경우

3-4. 대항력의 발생시기

• 입주(인도), 주민등록 전입일자와 제삼자에의 권리변동일, 소유권이전 등기일 또는 저당권설정일이 같은 날인 경우는 대항력이 없고 제삼자가 우선
• 입주(인도), 주민등록 전입일자의 다음날에 제3자에의 권리변동이 있은 경우 : 대항력은 익일 0시부터 발생하므로 대항력은 있습니다. 

이상으로 주택 임대차 보호법에 있어 대항력이 갖는 의미에 대하여 알아보았습니다. 주택 임대차 보호법은 무주택 서민을 보호하기 목적으로 주택 임대차 보호법의 적용대상, 대항력의 존재가 대단히 중요합니다. 내 재산은 내가 지킨다는 자세로 임대차 계약을 맺고 대항력을 갖추기 위해서 꼭 알아 두셔야 할 사항이니 참고하셔서 도움이 되셨으면 좋겠습니다.