부동산 경매 시 배당 순위 알아보기

배당이란 부동산 경매에서 낙찰받은 낙찰자가 납부한 대금으로써 채권자의 채권변제에 충당하는 절차를 말합니다. 낙찰인이 납부한 대금으로 각 채권자에게 채권액을 변제하고 잔액이 있으면 채무자에게 돌려줍니다.

 

그러나 대부분의 경우 변제받을 채권자가 경합되어 낙찰대금으로 각 채권을 만족시키기에 불충분한 상황이 보통이므로 법원은 민법등 관련법률에 따라 각 채권자에게 그 우선순위에 따라 순위를 정하여 배당하게 됩니다.

 

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목차

1. 부동산 경매 시 배당받을 수 있는 사람

1-1. 배당요구를 해야 배당권이 발생하는 채권자

1-2. 당연 배당권자

2. 배당 요구

 2-1. 배당요구 신청 시 첨부서류

3. 배당순위

4. 배당 실시

4-1. 배당 이의 

4-2. 배당 이의 사유

1. 부동산 경매 시 배당받을 수 있는 사람

 

낙찰인이 대금 납부 기일에 대금을 완납하면 법원은 배당기일을 잡아 채권자에게 배당기일 소환장을 발송합니다. 보통 대금 납부 기일로부터 약 한 달 내에 배정 기일이 정해집니다.

1-1. 배당요구를 해야 배당권이 발생하는 채권자

• 배당요구를 해야 배당권이 발생하는 채권자

     - 절대적 우선변제권이 있는 채권자

     - 주택임대차 보호법에 의한 최우선변제권이 있는 소액보증금 중 일정액에 해당하는 채권

     - 근로기준법에 의한 근로채권 중 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금 채권

• 상대적 우선변제 청구권이 있는 채권자

     - 주택임대차보호법에 의하여 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차 채권

• 집행력 우선변제 청구권이 있는 채권자

     - 법원의 판결문, 인락, 화해, 조정조서, 공증채권 문서 등의 채무명의에 집행문이 부여된 채무명의 정본을 가진 채권자

       경매신청 등기 후에 가압류한 채권자, 저당권, 전세권을 설정한 채권자

• 가등기 권리자
• 경매신청 등기 전에 근저당권을 설정하였으나 채권 최고액을 초과하는 채권에 대해서도 배당받고자 하는 근저당권   자 (초과 부분은 다른 가압류 채권과 같은 순위로 비례하여 배당)
•  일반 채권자

1-2. 당연 배당권자

• 경매 신청 채권자 : 경매신청서 내용을 환가 하여 배당해 달라는 취지가 포함되어, 중복적 배당요구가 따로 필요하지 않습니다. 
• 이중압류 채권자 : 중복적 경매 신청으로 이중압류 채권자가 된 채권자도 경매신청 채권자와 동일한 사유로 배당요구 필요 하지 않습니다. 
• 경매신청 등기 전에 등기한 가압류 채권자
• 경매신청 등기 전에 등기한 저당권, 전세권으로 우선변제권을 사용하고 낙찰로 인해 소멸되는 권리
• 교부 청구, 압류, 참가 압류한 국세, 지방세 채권자

2. 배당 요구

 

배당을 받을 수 있는 채권자는 늦어도 첫입찰기일 이전까지 관련서류를 첨부한 배당요구 신청서를 작성하여 법원에 제출하여야 합니다. 

 2-1. 배당요구 신청 시 첨부서류

채권의 종류	첨부서류
소액최우선 변제 임차권	임대차계약서, 주민등록등본
최우선변제 근로채권	근로감독관청 확인서, 회사경리장부, 근로소득원징수부
우선변제임차권	임대차계약서, 주민등록등본
집행력 있는 정본의 채권	집행력 있는 정본
경매등기 후 가압류권자	가압류결정정본, 등기부등본
경매등기 후 저당권	등기부등본
담보등권자	등기부등본, 채권원인증서사본
일반채권자	채권원인증서사본

 

3. 배당순위

저당권 등 담보물권과 채권은 민법, 상법, 세법, 주택임대차보호법, 가등기 담보 등에 관한 법률 등에 따라 배당의 우선순위가 정해집니다. 

• 1순위 : 경매비용 

      - 배당할 금액에서 경매비용을 제일 먼저 공제하여 경매비용을 예남한 경매신청자에게 돌려줍니다.

      - 경매신청인이 경매신청서 등에 첨부한 인지대

      - 등기부등본, 공과증명 등 각종 첨부서류 발급비용

      - 경매진행서류의 송달료

      - 경매개시결정등기의 등기촉탁비용

      - 경매절차진행비용

      - 부동산 감정평가수수

      - 집행관의 집행수수료(경매수수료, 현황조사 수수료 등)

• 2순위 : 최우선변제권

      - 최우선변제되는 권리에는 소액임차인과 임금채권자가 있습니다. 소액임차인의 경우에는 소액보증금 중 일정액이 최          우선 변제 대상이고 임금채권자의 경우에는 최종 3개월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금이 최우선변          제 대상입니다.

• 3순위 : 당해세 : 당해세란 부동산 자체의 담세력을 인정하는 세금으로 당해 부동산 재산에 대하여 부과한 국세(상속세, 증여세, 재평가세)와 지방세(재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세 등)입니다.
• 4순위 : 우선변제권 : 저당권, 가등기담보권, 전세권 등 담보물권의 등기와 확정일자 있는 임차인의 확정일자 부여일 그리고 당해세 이외의 국세의 법정기일, 지방세의 과세기준일을 서로 비교하여 그 선후에 의하여 배당의 우선순위가 정해집니다. 
• 5순위 : 일반임금채권 : 최종 3개월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금을 제외한 나머지 임금채권이 해당됩니다.
• 6순위 : 저당권, 전세권 등의 담보물권보다 늦은 조세채권
• 7순위 : 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료 등
• 8순위 : 일반채권

4. 배당 실시

법원은 각 채권자가 신청한 채권신고서와 법류에 근거하여 각 채권자에게 배당할 배당표를 작성합니다. 배당표에서는 매각대금 및 각 채권자의 채권금액 표시와 배당순위에 따라 각 채권자 별로 죄 측부터 순차로 배당할 금액 등을 기재합니다.

법원은 배당 기일에 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 법원에서 기 작성한 배당표를 놓고 이의여부를 확인하여 이의가 없으면 배당표 원안대로 배당을 확정하고 이의가 있으면 배당실시를 유보합니다. 

4-1. 배당 이의 

배당기일에 배당표에 대한 이의가 있는 채권자는 이의의 상대방을 상대로 배당기일로부터 7일 이내에 법원에 배당이의 소를 제기할 수 있습니다. 배당이의의 소는 자기의 배당을 증가시키기 위해서만 신청할 수 있습니다. 

4-2. 배당 이의 사유

• 배당요구 채권에 대한 채무자의 확인여부 절차 미경유
• 배당요구 없는 채권에게 배당한 경우
• 배당할 금액에서 산입해야 할 금액을 누락한 경우
• 배당표상의 가감승제 계산이 잘못된 경우
• 자신의 채권에 영향을 미치는 다른 채권의 존재, 금액, 순위 등에 이의가 있는 경우

이상으로 부동산 경매 시 배당받을 수 있는 자격 순위를 비롯하여  배당요구 신청 시 첨부서류, 배당 실시에 있어 이의가 있는 사람의 배당 이의 사유까지 자세히 알아보았습니다. 이 정보가 필요하신 분들에게 도움이 되시길 바랍니다.