인도명령과 명도소송

매각대금을 납부하면 등기와 관계없이 소유권을 취득하게 되지만, 만약 그 부동산에 살고 있는 소유자나 점유작 순순히 집을 비켜 주지 않을 때에는 부득이 인도 명령이나 명도 소송을 통해서 해결해야 합니다. 경매의 마지막 관문이자 가장 힘든 과정이기도 하는 것이 부동산을 인도받는 것입니다.

 

 

 

목차

1. 인도명령

 1-1. 인도명령의 의미

 1-2. 인도명령 신청서

 1-3. 인도명령의 재판

2. 인도명령의 집행

 2-1. 부재중 집행

 2-2. 비어 있는 집의 집행

 2-3. 인도집행 후 재 침입 시

 2-4. 인도명령의 집행비용

3. 명도소송

 3-1. 명도소송의 의의

 3-2. 명도소송 승소에 의한 강제 집행

 3-3. 명도소송 시 신청 시 준비서류

1. 인도명령

부동산의 인도에 정답이 없습니다. 그러나 매각 결정 후 해당 부동산의 소유자나 점유자를 만나보면 해결의 실마리를 찾을 수  있습니다. 최근에는 경매의 대중화로 경매된 부동산의 소유자나 임차인은 집을 빨리 비워줘야 한다는 인식이 있기 때문에 2~3번의 접촉을 거치면 인도시기가 대체로 정해집니다. 그러나 접촉을 거부하거나 턱없이 많은 이사비를 요구할 경우에는 즉각 법적절차를 밟는 것이 현명한 방법입니다. 아무튼 이사비를 주고 해결하든 법적절차를 거치든지 빨리 해결하는 것이 명도에 있어 가장 중요합니다.

 

 

1-1. 인도명령의 의미

인도명령이란 낙찰인이 경매사건의 채무자, 소유자 또는 매각개시결정등기 이후의 점유자를 상대로 부동산의 인도를 명하는 신청을 하는 것을 말합니다. 낙찰자는 이러한 인도명령을 대금납부 후 6개월 이내에 신청해야 하며, 인도명령이 신청되면 법원은 통상 2주 내에 인도명령을 결정합니다.

1-2. 인도명령 신청서

인도명령 신청서에는 채권자, 채무자, 임차인, 낙찰인을 기재하고 낙찰받아 소유권을 취득하여 인도를 요구했으나 불응하여 인도명령을 구한다는 취지를 기재합니다. 인도명령 대상이 채무자, 소유자 또는 현황조사 보고서 등 기록상 명백한 점유자일 때는 신청 시 증빙서류의 첨부가 필요 없습니다.

 

인도명령 신청의 당사자

• 인도명령 신청인 : 대금 납부한 낙찰인과 낙찰인의 일반 승계인
• 상대방 : 채무자, 소유자 또는 대항력 있는 임차인을 제외한 모든 임차인

1-3. 인도명령의 재판

상대방이 소유자 및 채무자이면 매각 기록의 서면심리만으로, 상대방이 기타 점유자이면 상대방의 심문으로 인도명령을 거절하거나 인도명령 신청을 기각합니다.

2. 인도명령의 집행

• 상대방이 인도명령서가 도달되었어도 이에 응하지 아니한 때에 신청인은 집행관에게 위임하여 인도집행을 하도록 합니다.
• 인도명령을 집행하기 위해서는 인도명령서가 상대방에게 보내진 인도명령서 정본과 송달증명원을 집달관 사무소에 제출하여야 합니다.
• 집행 위임을 위해 집행관 사무실에 제출하면 보통 3~4일 내에 집행 기일을 정하여 집행하도록 합니다. 
• 집행 신청자와 집달관의 사전협의 등 필요 :  집행할 현장에 대한 정보를 집달관에 제공해 동산 규모에 따른 집행노무자 수 조정 협의 및 현장 안내를 해야 합니다. 
• 현장에 채무자가 부재중이거나 저항이 예상되면 입회참여자(공무권, 경찰 1인이나 성인 2명)가 참석할 수 있도록 준비해야 합니다.

2-1. 부재중 집행

• 점유자가 있음에도 불구하고 집행 방해를 목적으로 문을 열어 주지 않거나 부재중으로 2회집행 불능이 되면 위 입회 참여자의 입회하에 강제로 문을 열어 집을 들어낼 수 있습니다.
• 집달관은 그 목록을 작성하여야 하며, 집이 적으면 베란다 등 한쪽에 모아 적치 보관하고, 집이 많으면 유료창고 등에 임의로 입고시킨 다음 낙찰자가 우선 부담한 창고 비용은 추후 집 소유자에게 청구해서 지급하지 않을 경우는 채무명의를 얻어 유체동산 압류 및 경매신청하여 회수합니다.
• 집안에 점유자가 있을 때에는 짐을 밖에 아무 곳에나 들어내도 무방합니다.

2-2. 비어 있는 집의 집행

• 관리실 등이 있으면 관리실에 문의하거나 이웃집에 문의하여 빈집이 확인되면 강제집행할 필요가 없고, 관리실이나 이웃집 입회하에 문을 열고 인도하면 됩니다.
• 그러나 약간의 짐이 있는 경우에는 위의 입회 참여자 입회하에 일정한 장소에 보관한 후 부재중 집행밥법과 같이 처리합니다. 

2-3. 인도집행 후 재 침입 시 

입도집행이 끝난 후 재침입 시에는 민사법적으로는 다시 채무명의를 얻어 인도명령신청 → 인도명령→ 송달증명 첨부 등의 절차를 거쳐 재집행하여야 합니다. 그러므로 인도 집행이 끝나면 자물쇠를 빨리 교체하여 재 침입의 소지를 없애야 합니다. 재침입의 경우에는 형사법적으로 무단침입죄가 성립될 수 있으므로  형사사건으로 고소를 같이 행해야 재 인도를 위해 더 효과적입니다.

 

집행 전 가급적 타협에 의한 인도를 모색해야 합니다. 해당 경매사건이 인도소송 대상이라면 타협이 필요하므로 대금납부 후 즉시 세입자, 소유자 등을 만나서 집행 비용의 범위 내에서 적정한 이사비 지급 용의를 보이며 협상을 하는 게 바람직합니다. 인도명령의 대상이라면 반드시 인내심을 갖고 협상을 통해 해결할 것을 권합니다.

2-4. 인도명령의 집행비용

• 강제집행 접수비
• 집행관 수수로
• 평수에 비해 물건과다, 복잡, 위험성, 저항도에 따라 가감조정 가능, 집행불능 시 기중노임의 30%를 부담합니다.
• 특수명도 : 조기, 야간, 무인명도, 재집행의 경우는 통상비용의 30%를 가산하여 부담해야 합니다.

3. 명도소송

3-1. 명도소송의 의의

낙찰인이 인도명령 대상자 이외의 점유자를 상대로 부동산의 인도를 법원 청구하는 것을 말합니다. 또한 인도명령 청구기간이 6개월이 경과한 인도명령신청 사건도 명도소송의 대상이 됩니다.

• 명도소송의 대상 : 인도명령 대상자에 대하여 대금 납부 후 6개월 내 인도명령 신청을 하지 못한 경우 그 인도명령 대상자
• 대항력 있는 임차인
• 명도소송 절차 : 명도소송을 제기하려면 소유권 이전 등기가 완료된 후 소장을 제출하여야 합니다. 소장을 낙찰 허가 결정 정본, 등기부 등본 등 첨부서류와 함께 법원에 제출하면 되고, 명도소송의 기간은 3~6개월 정도 소요됩니다. 
• 점유이전금지 가처분 신청 병행 : 명도 소송을 제기해 수개월 소요되어 승소하였는데 점유자가 변경되었다면 강제집행을 할 수 없고 다시 그를 상대로 처음부터 소송을 시작해야 합니다. 
• 새로운 점유자에게 점유가 이전되지 못하도록 하는 점유이전금지 가처분의 신청을 병행해서 가처분 결정을 받아 두어야 하며, 가처분 결정이 되면 가처분의 등기를 시행합니다. 

3-2. 명도소송 승소에 의한 강제 집행

강제집행의 신청 : 집행문 부여를 신청하여 채무 명의가 되는 판결 정본에 집행문을 부여받고 판결문이 피고에 송달되었음을 증명하는 송달증명을 첨부해 관할 법원 소속 집달관 사무소에 강제 집행 신청을 합니다. 

3-3. 명도소송 시 신청 시 준비서류

• 집행력 있는 판결 정본(집행문 부여한 판결 정본)
• 송달증명
• 강제집행비용예납
• 강제 집행 위임서
• 강제집행 비용 : 인도명령에 의한 강제 집행과 같습니다.

이상으로 인도명령과 명도소송의 세부 사항에 관하여 알아보았습니다.  법적인 절차 집행 전 가급적 타협에 의한 인도를 모색하는 것이 바람직합니다.