부동산 경매가 이루어지기 전까지 어떠한 절차를 거쳐서 경매가 이루어지는지 먼저 살펴보는 것이 부동산 경매를 제대로 이해하는데 도움이 될 것입니다.
목차
1. 부동산 경매 실행 전 절차
1-1 부동산 경매 실행 전 단계
- 집행보전 단계
- 소송 단계
- 강제집행 단계
2. 부동산 경매의 정의
2-1 부동산 경매란
1. 부동산 경매 실행 전 절차
부동산 경매는 실행 되기 전 일반적으로 집행보전 단계, 소송 단계, 강제집행 단계를 거쳐 이루어집니다. 여기에서는 부동산 경매가 실행 되기 전의 과정에 대해 상세하게 알아보겠습니다.
1. 부동산 경매 실행전 단계
1-1 집행보전 단계
정의 : 집행보전 단계는 채무나 법적 의무를 이행하기 위해 부동산을 압류하고 경매하는 과정의 초기 단계입니다.
목적 : 이 단계는 채무자의 자산을 확보하여 자산이 집행 가능한 상태로 유지되도록 하는 것을 목표로 합니다
용어 풀이
채무자란 : 특정인에게 일정한 빚을 갚아야 할 의무를 가진 사람을 말합니다.
채권자란 : 채무자에게 급부를 청구할 수 있는 권리를 가진 사람을 말합니다.
과정
- 채권자 신청 : 채권자가 채무자를 상대로 소송을 제기합니다.
- 법원 명령 : 신청이 승인되면 법원은 채무자의 자산을 보존하라는 명령을 내립니다.
- 자산 동결 : 법원은 채무자의 자산 처분이나 양도를 방지하기 위해 자산에 대한 동결을 명령할 수 있습니다.
1-2 소송 단계
정의 : 소송 단계에는 채권자가 법원의 명령을 집행하고 채무자의 부동산 매각을 통해 부채를 회수하려는 법적 절차를 말합니다.
목적 : 이 단계에서는 채권자가 일반적으로 압류 또는 기타 자산 청산 수단을 통해 부채를 집행하기 위한 법적 구제책을 추 구할 수 있습니다.
과정
- 법적 절차 : 채권자가 채무자를 상대로 채무 이행을 위해 소송을 제기합니다.
- 법원 심리 : 양 당사자가 법정에서 자신의 주장과 증거를 제시합니다.
- 판결 : 법원은 채권자에게 유리한 판결을 내려 채무를 변제하기 위해 채무자의 부동산을 압류하고 매각할 수 있는 권리를 부여합니다.
- 항소(선택 사항) : 양측 당사자 모두 재심의 근거가 있다고 생각하는 경우 법원이 결정에 따라 항소할 수 있습니다.
1-3 강제집행 단계
정의 : 강제집행 단계는 부동산 경매 전 마지막 단계로 법원이 채무 이행을 위해 채무자의 재산에 대한 압류 및 매각을
명령하는 단계입니다.
목적 : 이 단계는 채무 상환을 위한 자금을 마련하기 위해 채무자의 부동산을 강제 매각하는 것을 촉진합니다.
과정
- 집행 명령 : 법원은 채무자의 재산을 압류하고 매각할 수 있는 권한을 부여하는 집행 영장을 발부합니다.
- 경매 준비 : 부동산을 감정하고, 광고하여, 경매를 준비합니다.
- 공개 경매 : 부동산을 일반적으로 접원이나 지정된 경매인이 실시하는 공개 경매를 통해 최고 입찰자에게 경매됩니다.
- 부채 정산 : 경매 수익금은 부채를 상환하는 데 사용되며, 잉여금은 채무자에게 반환되거나 우선순위에 따라 분배됩니다.
각 단계에는 채무 의무의 공정하고 적법한 집행을 보장하면서 채권자와 채무자 모두의 권리를 보호하기 위한 구체적인 법적 절차와 보호 장치가 포함됩니다.
2. 부동산 경매의 정의
2-1 부동산 경매란
부동산 경매라 함은 법규의 규정에 따라 일정한 일시와 장소를 정하여 여러 매수희망자를 상대로 그중에서 가장 많은 값을 제시하는 사람에게 목적물을 팔아 채권자의 채권을 만족시키는 것을 말합니다. 그런데 매수희망자가 없어서 목적물이 당해 기일에 매매가 되지 않더라도 다음 기일에는 일정한 비율로 가격을 내님으로서 결국 매매가 되도록 하여 부동산을 금전적 가치로 바꾸는 역할을 합니다.
일반적으로 매매는 법규의 규정보다는 당사자의 의사를 중요하게 생각하므로 계약자유의 원칙에 입각하여 필요한 사항에 대하여 당사자들의 의사가 합의되었을 경우에 매매가 이루어집니다. 그러나 법원 경매는 법규에 정해진 절차에 따라 값을 정하고 매매를 가기 때문에 일반 매매와 비교하며 공정성과 투명성이 보장된다고 할 수 있지만 경매에 관한 일정한 지식을 필요로 하는 물건의 매매 방식입니다.
