일반적으로 경매라 함은 개인이나 법인이 자신들이 정한 일정한 협약 아래 최고가 매수 방식 등으로 낙찰자를 정하는 사경매와 국가 기관이나 공공기관이 주체가 되어 민사소송법이나 국세징수법, 지방세법, 국유재산법 등의 적용을 받는 공매, 경매로 나눌 수 있는데 우리가 흔히 말하는 부동산 경매는 법원경매를 말합니다. 법원경매는 그 특성에 따라 강제경매, 임의경매, 신경매와 재경매로 나누고 있습니다.
목차
부동산 경매의 종류
1. 강제경매와 임의경매
2. 강제경매와 임의경매의 비교
3. 신경매와 재경매
4. 재경매 참가시 주의할 점
부동산 경매의 주체
1. 부동산 경매의 주체
2. 이해관계인
부동산 경매의 대상물
1. 광의의 관계인
2. 협의의 관계인
부동산 경매의 종류
부동산 경매의 종류에는 그 특성에 따라 강제경매, 임의 경매, 신경매, 재경매로 나눕니다.
1. 강제경매와 임의 경매
강제경매 : 채무자가 채무를 약속한 기일 내에 변제하지 않을 때 채권자는 법원에 소를 제기하여 "채무자는 채권자에게 빚을 갚으라"는 법원의 판결을 받아 채무자의 부동산 등을 압류한 다음 경매를 신청하면 법원은 경매를 개시하게 되는데 이를 강제경매라 합니다.
강제경매를 신청하면, 채권의 존재 유무 확인과 권리 의무 발생 등을 법원이 먼저 확정한 후 경매절차에 들어가게 됩니다. 일반적으로 차용증 등을 작성하거나 청구할 수 있는 공증증서의 경우가 강제경매의 시작이 됩니다.
임의경매 : 채무자는 채권자에게 채무를 담보하기 위하여 근저당 등 담보권을 설정하여 주는 게 일반적인 관례인데, 이는 채무자가 채무를 약속일에 갚지 않았을 때 그 담보인 부동산을 처분하여 채권에 충당해도 좋다는 의미가 담겨 있습니다.
실제로 채권자가 임의경매를 신청하면 법원은 별도의 재판 없이 저당권이나 전세권 등의 존재를 등기부등본상으로만 확인하고 경매를 진행하는데 이를 임의경매라고 합니다. 그러므로 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보권 실행을 위한 경매라고 말합니다.
2. 강제경매와 임의경매의 비교
강제경매와 임의경매는 채권자의 신청권원에 따라 차이가 있으며, 이후의 경매절차에는 차이가 거의 없습니다.
3. 신경매 재경매
신경매 : 매각기일에 경매를 실시하였으나, 경락인이 결정되지 않아 다시 진행하는 경매로 매각기일에 허가 할 매수신고가 없는 경우나 최고가 매수신고인이 선정되었으나 매각결정기일에 매각 불허가 결정이 되는 경우 신경매라고 합니다.
신경매는 사유 발생일로부터 3일 이내에 매각기일과 매각결정 기이을 지정 공고하여야 합니다. 입찰 보증금은 최저매각 금액의 10%를 법원에 납부하여야 합니다.
재경매 : 매각허가 결정이 확정되어 낙찰인이 결정되었으나 잔금기일에 대금납부를 하지 않아서 법원이 재매각 명령을 하여 실시하는 경매를 재경매라고 합니다. 재경매는 낙찰인이 대금지급기일에 대금납부를 완전히 이행하지 않았을 경우와 대금 미납 상태가 재매각 명령 시까지 유지되었을 때 이루어집니다.
재경매는 최초매각기일, 매각가격과 기타 매각조건이 그대로 적용되어 실시되며, 낙찰받았으나 대금을 납부하지 않았거나 미납한 전 낙찰인은 재경매에 참가할 수 없습니다. 그리고 재경매에서의 입찰보증금은 최저 매각금액의 20%을 납부해야 합니다.
4. 재경매 참가시 주의할 점
재경매에 참가시 주의할 점은 재경매의 경우는 입찰보증금을 입찰가액의 20% 이상을 반드시 납부해야 하며, 재경매로 나온 경매물건은 왜 재경매로 나오게 되었는지 그 사유를 반드시 사전에 확인하고 입찰에 참가해야 합니다.
부동산 경매의 주체
1. 부동산 경매의 주체
부동산 경매의 주체는 부동산 경매에서 채권자가 법원에 신청을 하면 채무자나 소유자의 부동산을 강제로 매각하게 하여 입찰자가 그 절차에 응함으로써 이루어지므로 법원, 채권자, 채무자(소유자), 입찰자가 부동산 경매의 주체가 됩니다.
2. 이해관계인
이해 관계인이라 함은 경매 절차가 진행되면 채권자, 채무자(소유자) 외에 해당 부동산에 임차하고 있는 임차인도 입찰결과에 영향을 받게 되는데 경매가 이루어지면 영향을 받는 모든 이해관계인를 말합니다. 그러므로 법원은 채권자, 채무자(소유자), 임차인, 낙찰인을 이해관계인으로 하여 특별하게 취급하게 됩니다.
광고
부동산 경매의 대상물
1. 광의의 대상물
부동산 경매의 대상이 되는 부동산은 일반적인 부동산과 특별법에 의해 부동산으로 간주되거나 부동산의 규정이 적용되는 것을 포함합니다. 즉 토지와 건물, 공장재단, 광업재단 및 어업권, 광업권도 경매대상이 될 수 있으나, 주로 부동산경매의 대상이 되는 것은 토지와 건물, 공장재산입니다.
2. 협의의 대상물
보통 부동산 경매에 나오는 부동산은 그 용도별로 보면 다음과 같습니다. 아파트, 단독주택, 연립주택, 빌라, 다세대주택, 근린생활시설, 상가, 사무실, 오피스텔 대지, 임야, 농지, 공장재산(토지, 건축물, 기계, 기구 등) 등으로 나누고 있습니다.
